Για το ενδεχόµενο να µπει φρένο στην ανάπτυξη των επενδύσεων σε ακίνητα, αλλά και για το πόσο “ακριβό” τελικά είναι το κόστος µιας “πράσινης” επένδυσης, µιλά o Xαράλαµπος Γιαννικόπουλος, επικεφαλής της DCarbon, της εταιρείας που έχει διαχειριστεί περισσότερα από 60 ολοκληρωµένα έργα ακίνητης περιουσίας, αλλά και χαρτοφυλάκια ακινήτων, τα οποία απέκτησαν διεθνείς σηµάνσεις ως προς τη βιωσιµότητα και την ανθεκτικότητά τους. Ο ίδιος αναφέρει µε ποιον τρόπο πρέπει η Αθήνα να γίνει µια βιώσιµη πόλη και µε ποιον τρόπο µπορεί µέσω του ESG να θωρακιστεί ο κτιριακός τοµέας στη χώρα µας έναντι της κλιµατικής αλλαγής.
Συνέντευξη στην Ελένη Μπότα
– Αυτή τη στιγµή βρισκόµαστε στην ανοδική καµπύλη των επενδύσεων σε ακίνητα. Θα πρέπει, όµως, να είµαστε έτοιµοι για ένα φρένο στην ανάπτυξη; Και, αν ναι, από πού θεωρείτε ότι περνάει αυτή η ετοιµότητα;
Πρέπει να αντιληφθούµε ότι η τρέχουσα ανάπτυξη µπορεί να επιβραδυνθεί στο µέλλον. Τίποτα δεν διαρκεί για πάντα. Έχουµε αναλογιστεί πόσο οχυρωµένη θα είναι η ακίνητη περιουσία σε εκείνη τη δεδοµένη στιγµή; Πόσο ανθεκτικά, άρα και ανταγωνιστικά, θα είναι τα ακίνητα έναντι των εκάστοτε προκλήσεων; Η έγκαιρη προσαρµογή της ακίνητης περιουσίας στην κλιµατική αλλαγή σε περιβάλλον ανάπτυξης αποτελεί προϋπόθεση για τη διατήρηση των αξιών σε άλλα, λιγότερο ευνοϊκά, περιβάλλοντα.
Ας θυµηθούµε πότε ξεκίνησε η ανάπτυξη βιώσιµων ακινήτων στην Ελλάδα – µέσα σε ένα περιβάλλον χρεοκοπίας και κατάρρευσης της οικοδοµικής δραστηριότητας. Ως εκ τούτου, και µε ικανή χρονική απόσταση, µπορεί να ειπωθεί πλέον µε ασφάλεια ότι ήταν η επενδυτική οξυδέρκεια που αποδέχθηκε την ανάγκη σαφούς διαφοροποίησης συγκεκριµένων ακινήτων µέσω διαφανών χαρακτηριστικών βιωσιµότητας και ανθεκτικότητας στην κλιµατική αλλαγή αυτή η οποία οδήγησε στη δηµιουργία των πρώτων πράσινων ακινήτων.
Στο πληθωριστικό περιβάλλον που βιώνουµε και µε το κατασκευαστικό κόστος να έχει εκτοξευτεί, το ίδιο και οι τιµές των µισθωµάτων, είναι σχεδόν υποκριτικό να επικαλούµαστε το κόστος των παρεµβάσεων για τη βιωσιµότητα ενός ακινήτου. Και αυτό διότι το επιχείρηµα ότι µια επένδυση σε ένα πράσινο ακίνητο είναι ασύµφορη είναι τόσο σοβαρό όσο το να ταξιδεύει κάποιος µε το καινούργιο του ηλεκτρικό αυτοκίνητο από την παλαιά εθνική οδό για λόγους αποφυγής του κόστους των διοδίων. Πρέπει να καταλάβουµε ότι η διστακτικότητα σήµερα θα στερήσει από ένα ακίνητο σηµαντικό περιθώριο αξίας αύριο.
Χαράλαµπος Γιαννικόπουλος, Ιδρυτής της DCarbon
– Πολλές φορές ακούµε για το υψηλό κόστος µιας “πράσινης” επένδυσης. Είναι τελικά τόσο ακριβή µια επένδυση βιώσιµης ανάπτυξης;
Η πράσινη µετάβαση µπορεί να είναι ακριβή, αλλά το κόστος της απραξίας θα αποδειχθεί πολύ ακριβότερο. Ακόµη δεν έχουµε δει τίποτα. Ο φετινός Ιούλιος ήταν ο θερµότερος όλων των εποχών και φαίνεται ότι θα είναι ένας “κανονικός” καλοκαιρινός µήνας του µέλλοντος. Κατ’ αντιστοιχία, όλα τα καιρικά φαινόµενα θα εκδηλώνονται µε ακραίο τρόπο (π.χ. πληµµύρες, ξηρασίες, τυφώνες κτλ.). Σύµφωνα µε στοιχεία του ΙΟΒΕ, εκτιµάται ότι έως το 2100 το ΑΕΠ της Ελλάδας µπορεί να υποστεί µια σωρευτική ζηµιά της τάξεως των 700 δισ. ευρώ σε περίπτωση που δεν ληφθούν µέτρα αποτροπής και προσαρµογής στην κλιµατική αλλαγή. Αυτό, λοιπόν, επαληθεύει τους φόβους των καχύποπτων ότι η πράσινη µετάβαση είναι όντως ακριβή, ωστόσο οι διορατικοί αντιλαµβάνονται ότι το κόστος της µη προσαρµογής θα είναι πολλαπλάσιο.
– Ως εκ τούτου, τι απαιτείται για να µη βρεθούµε σύντοµα σε αυτό το σηµείο;
Αρχικώς, πρέπει να διατεθούν περισσότερα κεφάλαια για την πράσινη µετάβαση των ακινήτων. Ωστόσο πρέπει κάθε φορά να εξασφαλίζεται ότι της διάθεσης αυτής προηγείται κατάλληλη στρατηγική, η οποία εξασφαλίζει ότι τα κεφάλαια κατευθύνονται προς τις σωστές κατευθύνσεις. Και, βέβαια, για τον σκοπό αυτό χρειάζονται κίνητρα. Χρηµατοδοτικά εργαλεία, όπως το Ταµείο Ανάκαµψης, αλλά και η ασφάλιση των ακινήτων έναντι της κλιµατικής αλλαγής αποτελούν κίνητρα, χρειάζεται όµως µεγαλύτερη έµφαση. Σε αυτό το πλαίσιο, απαιτούνται ισχυρότατες συνέργειες στη βάση κοινού οράµατος και διορατικότητας.
– Πλέον η Αθήνα, όπως προκύπτει και από τα πρόσφατα στοιχεία των τουριστικών αφίξεων, έχει γίνει 12µηνος προορισµός, ενώ πολλοί είναι εκείνοι που την επιλέγουν ως βάση για να εργαστούν. Τι σηµαίνει αυτό και ποιες είναι οι προκλήσεις που δηµιουργούνται;
Παρά την ανάπτυξή της τα τελευταία έτη, η Αθήνα παραµένει µια αναξιοποίητη πόλη. Υπό αυτό το πρίσµα, αποτελεί πεδίο πολύ σηµαντικών ευκαιριών για την ανάπτυξη και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, πάντα µε προτεραιότητα τη δηµιουργία µιας βιώσιµης πόλης συνολικά. Δεν µπορούµε να µιλάµε απλώς για βιώσιµα κτίρια που “κολυµπάνε” σε µια ασυνάρτητη πόλη. Και αυτό προϋποθέτει αφενός τη βελτίωση των υποδοµών της πόλης (µέσα µαζικής µεταφοράς, δηµόσιοι χώροι, χώροι πρασίνου κτλ.) και αφετέρου την αλλαγή του τρόπου λειτουργίας της πόλης (κανόνες λειτουργίας, ωράριο τροφοδοσίας, καθαριότητα, ηχορύπανση, ανακύκλωση κτλ.). Δεν γίνεται να θεωρείται ακόµη φυσιολογική η τροφοδοσία των καταστηµάτων στο κέντρο κατά τη διάρκεια της ηµέρας ή η ανεξέλεγκτη στάθµευση τουριστικών λεωφορείων σε σηµεία ενδιαφέροντος – και αυτά είναι θέµατα οµαλής λειτουργίας που απαιτούνται για να είναι η πόλη βιώσιµη.
Η απαλλαγή από εκποµπές άνθρακα (decarbonization) αποτελεί µια κυρίαρχη πρόκληση για την Αθήνα, η οποία περνάει µέσα από την επανάχρηση των κτιρίων.
Η επανάχρηση των κτιρίων του κέντρου της Αθήνας αποτελεί σηµαντική ευκαιρία για τη δηµιουργία µιας ανθεκτικής πόλης. Κάποια κτίρια φέτος γίνονται 100 ετών. Άρα θα απαιτηθούν βαθιές τοµές και νοµοθετικός ρεαλισµός προκειµένου για τη διατήρηση και επέκταση της ζωής των ακινήτων. Αποτελεί, για παράδειγµα, άσκηση για δυνατούς λύτες η συµµόρφωση ενός υφιστάµενου διατηρητέου κτιρίου µε τις απαιτήσεις θερµοµόνωσης ή πυροπροστασίας ή την ενσωµάτωση ΑΠΕ.
Παράλληλα, η πολεοδοµική αναβάθµιση µέσω εκτεταµένων πεζοδροµήσεων στα πρότυπα ευρωπαϊκών πόλεων όπως το Μόναχο είναι µονόδροµος. Το ιστορικό κέντρο περιβάλλεται ήδη από τέσσερις σταθµούς µετρό. Ποιος ο λόγος να κυκλοφορούν αυτοκίνητα στους στενούς δρόµους του ιστορικού κέντρου ανεξέλεγκτα; Η ασφυξία στους δρόµους τον τελευταίο καιρό αποδεικνύει περίτρανα το σχετικό αδιέξοδο.
Επιπλέον, η επέκταση της ζωής των υφιστάµενων, εν πολλοίς απαξιωµένων, ακινήτων εντός του Δήµου Αθηναίων αποτελεί πραγµατική πρόκληση. Και αυτό δεν σχετίζεται µόνο µε την κλιµατική αλλαγή και µε την εξάλειψη αστικών κενών που συµβάλλουν στην κοινωνική υποβάθµιση. Το Μινιόν αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγµα, που αποδεικνύει ότι η αξιοποίηση µιας “αστικής µαύρης τρύπας” δεν δηµιουργεί αξία µόνο για τους άµεσα ενδιαφερόµενους, αλλά συµπαρασύρει το ευρύτερο αστικό περιβάλλον σε οικονοµικό, αλλά, πιο σηµαντικά, σε κοινωνικό επίπεδο.
– Με ποιον τρόπο µπορεί µέσω του ESG να θωρακιστεί ο κτιριακός τοµέας στη χώρα µας έναντι της κλιµατικής αλλαγής;
Το ίδιο το παρόν, πόσω µάλλον το µέλλον, θέτει πολύ σηµαντικές προκλήσεις για την ακίνητη περιουσία. Η πιο σηµαντική πρόκληση είναι η επιτακτική ανάγκη για µετάβαση σε οικονοµία µηδενικών ρύπων, αλλά και η ανάπτυξη µε συµπερίληψη της κοινωνίας. Έχουµε ακόµα την ευκαιρία για επέκταση της αλλαγής που αρχίζει, αλλά πρέπει να επιταχυνθεί. Μια αλλαγή που προϋποθέτει ειλικρίνεια, όραµα και αποδοχή πως η ακίνητη περιουσία διατρέχει µεγαλύτερους κινδύνους λόγω των επιπτώσεων που θα προκαλέσει στον κόσµο από ό,τι µπορεί να συµβεί στις αξίες των εµπλεκόµενων εταιρειών λόγω περιβαλλοντικών ή άλλων κοινωνικών συνθηκών του µεταβαλλόµενου κόσµου. Η προσέγγιση αυτή, γνωστή και ως double materiality, έρχεται να µας δείξει ότι η ανάπτυξη ακίνητης περιουσίας σε κάθε της έκφανση πρέπει να εκπέµπει αδιαπραγµάτευτο ήθος. Αυτός είναι και ο µόνος αξιόπιστος τρόπος για τη διατήρηση και των κερδών και την επίτευξη δίκαιης ανάπτυξης.
Άρα οι στρατηγικές ESG είναι απαραίτητες προκειµένου για τη διασφάλιση των αξιών στο real estate. Τα τελευταία χρόνια έχει σηµειωθεί σηµαντική πρόοδος στην τυποποίηση και την αξιολόγηση της απόδοσης εταιρειών σε κριτήρια ESG. Ωστόσο, παραδόξως, λίγες εταιρείες σηµειώνουν ουσιαστική βελτίωση, καθώς συχνά εγκλωβίζονται στη δηµοσιοποίηση απλώς στοιχείων που δεν είναι συγκρίσιµα. Και αυτό γιατί οι περισσότερες εταιρείες δεν έχουν σαφείς στόχους βιωσιµότητας, ενώ, ακόµα και από εκείνες που διαθέτουν, λίγες είναι σε καλό δρόµο για να τους επιτύχουν. Ακόµα και εταιρείες που σηµειώνουν πρόοδο, στις περισσότερες περιπτώσεις, απλώς εισάγουν αργές και συντηρητικές αλλαγές, χωρίς τις στρατηγικές και επιχειρησιακές τοµές που απαιτούνται.
Το θεσµικό real estate οφείλει να επιταχύνει την ανάπτυξη υπεύθυνων επενδύσεων, καθώς η µακροπρόθεσµη φύση των επενδύσεων σε ακίνητα ενισχύει την εστίαση σε παράγοντες ESG.
Άρα, ναι στο ESG, αρκεί αυτό να µην είναι αυτοσκοπός, αλλά µέσο για σταθερή βελτίωση. Δεν είµαστε µακριά από την εποχή που δεν θα επιβραβεύεται µια εταιρεία επειδή απλώς θα δηµοσιοποιεί πόσο τα ακίνητά της επιβαρύνουν τον κόσµο, αλλά από το πόσο συντεταγµένα οριοθετεί αυτό το αποτύπωµα.
– Υπάρχουν περιπτώσεις που έχουν επηρεάσει προς αυτή την κατεύθυνση;
Στο πλαίσιο αυτής της προσπάθειας χρειαζόµαστε σύµβολα που θα αποκαλύπτουν ότι η αλλαγή που επιχειρούµε δεν είναι ζήτηµα κόστους, αλλά αξίας. Ας δούµε το παράδειγµα της εθνικής δωρεάς του Ιδρύµατος Σταύρος Νιάρχος, και ειδικότερα την κατασκευή των τριών νέων νοσοκοµείων σε Θεσσαλονίκη, Κοµοτηνή και Σπάρτη. Αυτά τα µη εµπορικού, και άρα µη κερδοσκοπικού, αλλά ξεκάθαρα κοινωνικού χαρακτήρα έργα θα καταστούν όχι µόνο ανθεκτικά στην κλιµατική αλλαγή, αλλά και έτοιµα να εισέλθουν σε µια λειτουργία µηδενικών ρύπων. Αυτή η πρωτοβουλία, λοιπόν, σηµατοδοτεί τη διάσταση του ζητήµατος σε κοινωνικό επίπεδο µέσω του επιχειρούµενου συµβολισµού ότι µια εθνική δοµή υγείας µπορεί να αποτελέσει και πρότυπο για τη βιώσιµη ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας.
– Μιλώντας για βιώσιµη ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας, πείτε µας ποια είναι η συµβολή της DCarbon σε αυτόν τον τοµέα.
Είναι αλήθεια ότι η DCarbon διατηρεί σταθερές συνεργασίες µε κορυφαίες εταιρείες στον τοµέα των ακινήτων, συµµετέχοντας σε έργα που αποτελούν σηµεία αναφοράς και τοπόσηµα. Από το 2013 µέχρι σήµερα η DCarbon έχει συµβάλει στην πιστοποίηση περισσότερων από 60 έργων ακίνητης περιουσίας, των περισσότερων εκ των οποίων µε το πρότυπο LEED, γεγονός που την εδραιώνει ως τον κορυφαίο σύµβουλο βιωσιµότητας και ανθεκτικότητας στην κλιµατική αλλαγή για επενδύσεις ακίνητης περιουσίας και υποδοµές µεγάλης κλίµακας.
Αυτό προέκυψε όταν ο τοµέας της ακίνητης περιουσίας συνειδητοποίησε ότι η επίτευξη της βιωσιµότητας αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τη διασφάλιση των αξιών µε διαφανή, αντικειµενικό και συγκρίσιµο τρόπο. Εποµένως, η αυξηµένη δέσµευση των συνεργατών µας προς τη βιωσιµότητα αντικατοπτρίζει την αναγνώριση των ευκαιριών που προσφέρει η ελληνική αγορά ακινήτων. Επιπλέον, οι προοπτικές για το µέλλον παραµένουν ενθαρρυντικές, καθώς συνεχίζουµε να διαδραµατίζουµε κεντρικό ρόλο στον τοµέα, προσφέροντας εξειδικευµένες υπηρεσίες για την υλοποίηση βιώσιµων επενδύσεων που αφορούν περισσότερα από 80 ενεργά έργα ακίνητης περιουσίας, µε συνολική επιφάνεια που υπερβαίνει το 1,5 εκατ. τ.µ., αλλά και στρατηγικών ESG και λοιπών άυλων “πράσινων” προϊόντων.
– Με δεδοµένες όλες τις παραπάνω προκλήσεις αλλά και προοπτικές που αναφέρατε, πώς βλέπετε την DCarbon µέσα στα επόµενα 10 χρόνια;
Αφουγκραζόµενοι όλες τις προκλήσεις και προοπτικές που αναφέραµε, διαµορφώνουµε τη στρατηγική ανάπτυξης της DCarbon µε βασικό στόχο όχι µόνο τη διατήρηση των συνθηκών ηγεσίας που διέπουν τη λειτουργία µας, αλλά κυρίως τη στρατηγική µας βούληση για δηµιουργία ισχυρών συνεργειών τόσο σε επιχειρηµατικό όσο και σε θεσµικό επίπεδο. Ταυτόχρονα, εξετάζουµε και νέες προοπτικές που διαµορφώνονται σε ένα περιβάλλον ανάπτυξης µεν, σε συνθήκες permacrisis δε. Το να είµαστε πάντοτε επίκαιροι είναι το βασικό κριτήριο για την ανάπτυξη της εταιρείας µας. Ως εκ τούτου, µε βάση την εµπειρία και τη γνώση που διαθέτουµε, αλλά και το όραµά µας για ένα καλύτερο αστικό περιβάλλον, θα συνεχίσουµε να υπερβαίνουµε τα συµβατικά όρια, επιταχύνοντας, στο µέτρο που µας αναλογεί, την πράσινη µετάβαση, πάντοτε µε κριτήρια ήθους.
Πηγή: capital.gr